Projekt

Auf dem rund 15’000 Quadratmeter grossen Areal West realisiert die Genossenschaft Migros Aare im nördlichen Teil einen neuen Supermarkt, den Mietende aus Detailhandel und Gastronomie sowie weitere gewerbliche Nutzungen ergänzen. Darüber entstehen rund 130 Wohnungen mit zwei bis fünfeinhalb Zimmern, wovon ein Drittel dauerhaft preisgünstig vermietet wird. Am südlichen Ende des Areals West – auf einem Baurechtsgrundstück des städtischen Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik – schafft die gemeinnützige Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz 70 bis 80 weitere preisgünstige Wohnungen. Insgesamt resultieren so gesamthaft rund 210 Wohnungen mit einer oberirdischen Geschossfläche (GFo) von 24’000 Quadratmetern im Teilareal West. Insgesamt wird mehr als die Hälfte dieser Wohnungen preisgünstig angeboten, was das Projekt zu einem Pfeiler der städtischen Wohnstrategie (Stichwort: Initiative «Für bezahlbare Wohnungen» / Wohn-Initiative bzw. Umsetzung von Artikel 16b Absatz 1 der städtischen Bauordnung BO) macht. Angrenzend an den Mittelplatz realisiert die BAND – ebenfalls auf einem Baurechtsgrundstück des städtischen Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik – ein Gewerbegebäude mit rund 6’000 Quadratmetern GFo und Raum für rund 400 Arbeitsplätze.

Um die zukünftige Nutzung der Bestandsbaute an der Riedbachstrasse 9 (heute durch die BAND genutzt) zu klären, wurde eine Vertiefungsstudie beauftragt. Diese zeigt die städtebauliche, architektonische und technische Machbarkeit einer Umnutzung auf. Ziel ist es, die soziale und funktionale Vielfalt im «Zentrum Bethlehem» zu stärken. Über das weitere Vorgehen entscheidet die Stadt im Jahr 2026.

Nein. Die Verlagerung der BAND vom Teilareal Ost ins Teilareal West ist ein Kernelement der geplanten Arealentwicklung. Die BAND – ein vielseitiges Unternehmen mit Leistungen für Wirtschaft und Gesellschaft – zügelt in den südlichen Teil des Areals West, wo auf einem städtischen Baurechtsgrundstück neue Räume für Gewerbe, Dienstleistung und soziale Integration entstehen. An diesem Standort werden rund 400 Arbeitsplätze durch die BAND geschaffen, um Normalität in der Zusammenarbeit von Menschen mit und ohne Unterstützungsbedarf zu leben.

Nein, die BAND bleibt bis zur Fertigstellung des neuen Gebäudes in den bestehenden Räumlichkeiten an der Riedbachstrasse 9.

Im Endausbau wird Wohnraum für rund 550 Personen bestehen; diese Prognose basiert auf einer durchschnittlichen Belegung von 2,3 Personen pro Wohnung. Dazu kommen insgesamt rund 500 Arbeitsplätze, wodurch auf dem Areal künftig über 1000 Menschen leben und arbeiten werden. Mit einer Geschossflächenziffer (GFZo) von 1.95 und einer oberirdischen Geschossfläche (GFo) von rund 35’500 m² entsteht eine ebenso kompakte wie ausgewogene Bebauung mit angemessener städtischer Dichte, die sich harmonisch ins Stadtbild fügt.

Bei Um- und Neueinzonungen von Wohnzonen muss gemäss Artikel 16b Absatz 1 der BO  sichergestellt werden, dass mindestens ein Drittel der Wohnnutzung mit preisgünstigen Wohnungen oder durch gemeinnützige Trägerschaften bebaut und dauerhaft in Kostenmiete vermietet wird. Im «Zentrum Bethlehem» wird dieses Ziel übertroffen:  ein Drittel der Wohnungen der Genossenschaft Migros-Aare und 100% der Wohnungen der Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz werden preisgünstig und in Kostenmiete angeboten werden.

Für den preisgünstigen Wohnraum definieren verbindliche Vereinbarungen zwischen der Stadt Bern und der Genossenschaft Migros Aare und der Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz die Berechnung der künftigen maximalen Anfangsmietzinssumme. Diese wird aus 90% der Anlagekostenlimiten des Bundesamts für Wohnungswesen (BWO) sowie den Kosten für Kapitalverzinsung (inkl. Baurechtszins), Unterhalt, Erneuerung, Risiko, Lasten, öffentliche Abgaben, Verwaltungskosten und Amortisationen hergeleitet. Daraus resultieren für die preisgünstigen Wohnungen Nettomieten, welche die unter dem Durchschnitt vergleichbarer Neubauten in der Stadt Bern liegen.

Die Wohnungen in Kostenmiete sind selbsttragend und nicht subventioniert. Die künftigen Wohnkosten sind durch optimierte Bautechnik, klare Kostendeckung und den langfristigen Verzicht auf Gewinne aufgrund der Kostenmiete niedriger als bei Mietwohnungen ohne Verpflichtung zur Preisgünstigkeit und Kostenmiete.

Auf dem Areal West entstehen vier eigenständige, kompakte Baukörper mit drei bis max. zehn Vollgeschossen. Ergänzt werden sie durch kleinere Pavillons, die Raum für gemeinschaftliche oder gewerbliche Nutzungen und die Veloparkierung bieten sowie einen menschlichen Massstab schaffen. Diese Konzeption nimmt einerseits Bezug auf die benachbarten Bebauungsstrukturen, welche auf konzentrierten Bauvolumina in einem kontinuierlichen Freiraum basieren, und andererseits wird dadurch eine hohe Durchlässigkeit und mehr Freiräume geschaffen.

Für die Bestandsbaute an der Riedbachstrasse 9 auf dem Areal Ost wurde im Rahmen einer Vertiefungsstudie eine mögliche Umnutzung geprüft. Ziel ist eine Stärkung der Vielfalt im «Zentrum Bethlehem». Über das weitere Vorgehen entscheidet die Stadt 2026.

Auf dem Areal West werden die bestehenden Bauten mit den Einkaufsnutzungen von 1964 und die Parkplätze komplett zurückgebaut, damit die neue Überbauung möglich wird. Ein Erhalt oder eine Weiternutzung der am Ende ihrer Lebensdauer befindlichen Stahlbauten ist nicht zweckmässig und zielführend. Der «Re-Use» von Bauteilen wird im weiteren Projektverlauf geprüft.

Das heutige Gebäude der Band-Genossenschaft auf dem Areal Ost könnte, wie eine Vertiefungsstudie zeigte, als Bestand grundsätzlich erhalten, umgebaut und weitergenutzt werden. Gegen die Riedbachstrasse hin ist ein Ergänzungsbau für weitere Nutzungen denkbar.

Das neue «Zentrum Bethlehem» unterscheidet sich deutlich vom heutigen Zustand. Die bisher grossflächigen, wenig gegliederten und eingeschossigen Baukörper und versiegelten Flächen weichen einer offenen, durchgrünten, städtischen Bebauung mit klaren Strukturen, vielfältigen Nutzungen und guter Orientierung. Zwischen den Gebäuden entstehen neue Wege, Plätze und Grünflächen, die das Quartier besser vernetzen und zum Aufenthalt einladen. Durch die freiere Setzung der Baukörper, den Erhalt von Bäumen oder Wildhecken und eine Baum-Promenade an der Riedbachstrasse bekommt das Gebiet ein grüneres wie auch urbaneres Gesicht. Das Zentrum wirkt dadurch offener und einladender. 

Die Umsetzung des Projekts «Zentrum Bethlehem» im Teilareal West setzt verschiedene entgeltliche Landgeschäfte, Grenzänderungen und stadtinterne Abtretungen im nördlichen und südlichen Teil des Areals voraus. Geplant ist ein umfassendes Paket von Landgeschäften (Landtausch, Heimfallentschädigung, Abgabe im Baurecht und Entwidmung) zwischen den betroffenen Grundeigentümerinnen – dem städtischen Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik (Fonds), der Stadt Bern (Tiefbau Stadt Bern) und der Genossenschaft Migros Aare – das vor der Volksabstimmung zur Überbauungsordnung abgeschlossen und gemeinsam mit dieser den zuständigen Organen vorgelegt wird. Auf dieser Grundlage sieht der Fonds – vorbehältlich der Zustimmung der zuständigen Organe – die Abgabe im Baurecht seiner Grundstücke im Teilareal West an die BAND zur Schaffung von neuen Gewerbe- und Dienstleistungsangeboten und der Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz zur Schaffung von gemeinnützigem Wohnraum vor. Die entgeltliche Abgabe im Baurecht an die Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz erfolgt dabei gemäss den städtischen Grundsätzen für gemeinnützige Wohnbauträgerschaften bei der Abgabe von Grundstücken im Baurecht. Die Finanzierung des Bauvorhabens erfolgt anschliessend vollständig durch die Genossenschaft Migros Aare, die BAND und die Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz.

Die bestehende Liegenschaft im Teilareal Ost wird nach dem Umzug der BAND ins Teilareal West vom städtischen Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik im Zuge eines vorzeitigen Heimfalls des bestehenden Baurechtes übernommen und anschliessend der skizzierten Entwicklung zugeführt.

Die Stadt Bern beteiligt sich hauptsächlich über den Landtausch, die Entwidmung, den Erwerb des Bestandesbaus der BAND und über die Abgabe der Baurechte und begleitende Infrastrukturprojekte. Städtische Mittel fliessen vor allem in die übergeordnete Umgestaltung der Riedbachstrasse gemäss Masterplan sowie nachrangig in Bezug auf die Entwicklung «Zentrum Bethlehem» in eine bessere Anbindung und Gestaltung der direkt angrenzenden öffentlichen (Frei-)Räume (rund 300’000 Franken). Dazu wurde zwischen der Stadt Bern und den Projektträgerinnen ein Infrastrukturvertrag abgeschlossen. Die Investitionen von rund 165 Mio. Franken (BKP 1-9, inkl. MWST, Genauigkeit ±15%) der Bebauung tragen allein die privaten und genossenschaftlichen Trägerschaften. So entsteht eine partnerschaftliche Finanzierung, bei der öffentliche und private Investitionen gemeinsam eine nachhaltige Quartierentwicklung ermöglichen.

Aus den Kennwerten des Projekts ergibt sich jährlich ein geschätzter Steuerertrag von rund 1.5 Millionen Franken von den natürlichen Personen, wozu noch die Erträge der künftigen Gewerbetreibenden und Unternehmen kommen. Weiter ist durch die Grundeigentümerinnen die durch die raumplanerische Massnahme gesetzlich geschuldete Planungsmehrwertabgabe an die Stadt Bern im Umfang von rund 6.9 Mio. Franken zu entrichten. Zudem stellen die jährlich durch die BAND und die Baugenossenschaft Brünnen-Eichholz zu entrichtenden Baurechtszinsen in der Höhe von 262’000 Franken pro Jahr wiederkehrende Einnahmen für den Fonds für Boden- und Wohnbaupolitik dar.

Neben der wirtschaftlichen Komponente ist auch zu berücksichtigen, dass das Projekt die lokale Versorgung stärkt, Arbeitsplätze schafft, den sozialen Zusammenhalt fördert und die nachhaltige Stadtentwicklung in Berns Westen unterstützt.